La scorsa settimana i mercati azionari sono rimasti sotto pressione e l’indice S&P 500 ha toccato il livello più basso da metà luglio. I settori dell’energia e dei beni di consumo discrezionali hanno completamente invertito le loro tendenze positive, mentre le telecomunicazioni e il settore immobiliare continuano a essere fortemente penalizzati.

Il pessimismo del mercato della scorsa settimana è stato ulteriormente aggravato dalla decisione della Fed di mercoledì scorso di aumentare i tassi di interesse di altri 75 punti percentuali, portando l’intervallo di riferimento tra il 3% e il 3,25%, ai massimi dal 2008. Per la prima volta dal 2011, il rendimento dei titoli di Stato decennali statunitensi ha superato il 3,6%.

Grafico: andamento settori negli ultimi 7 giorni

I punti principali della settimana:

1. Il mercato immobiliare statunitense si trova in una profonda recessione.
2. View su altri mercati immobiliari come Portogallo, Canada e Nuova Zelanda.
3. La Fed alza i tassi per la terza volta consecutiva.
4. Andamento dell’oro.
5. La Svizzera pone fine ai tassi negativi.

1. Il mercato immobiliare statunitense si trova in una profonda recessione.

Qual è il legame tra l’aumento dei tassi di interesse e il settore immobiliare?
L’aumento dei tassi ipotecari agisce tipicamente come una forza di gravità sulle valutazioni immobiliari.  Fanno scendere le valutazioni quando i tassi aumentano e le aumentano quando i tassi scendono. I tassi ipotecari si basano su tassi di interesse di riferimento come il Fed Funds Rate. Quindi, quando la Fed aumenta il suo tasso di riferimento, il costo del finanziamento di una casa aumenta perché le banche al dettaglio trasferiscono l’aumento del tasso ai consumatori. A parità di altre condizioni, i mutui diventano meno accessibili e ci si aspetta che i prezzi delle case diminuiscano di conseguenza.

Grafico: andamento medio del tasso a 30 anni in USA

Alla luce dei dati, il mercato immobiliare statunitense è in grave crisi.  La fiducia dei costruttori è diminuita per il nono mese consecutivo, le vendite di nuove case a luglio sono scese del 29,6% rispetto al luglio dell’anno scorso e le vendite di case esistenti sono scese del 20,2% rispetto all’anno precedente.

In che modo il settore immobiliare influisce sul resto dell’economia?
Per molti proprietari la casa è il bene più prezioso e questo crea un “effetto ricchezza” psicologico tra i consumatori. Quando i prezzi delle case aumentano, i consumatori si sentono più ricchi e sono propensi a spendere di più. Naturalmente, l’opposto si verifica quando i prezzi delle case diminuiscono.

Un rallentamento dell’edilizia abitativa si ripercuote su tutta l’economia. La maggior parte delle imprese rivolte ai consumatori riceve meno domanda per i propri prodotti e servizi, l’edilizia rallenta (come stiamo già vedendo) e le banche emettono meno prestiti e possono persino subire insolvenze nel proprio portafoglio prestiti.

Quindi, dato che la Fed vuole riportare l’inflazione sotto controllo, una recessione del mercato immobiliare potrebbe contribuire a smorzare la domanda.

2. View su altri mercati immobiliari come Portogallo, Canada e Nuova Zelanda.
Al di là degli Stati Uniti, con l’aumetno dei tassi, i prezzi delle case iniziano a crollare in tutto il mondo.

Nell’ottobre dello scorso anno, UBS ha pubblicato un Indice delle bolle immobiliari che segnalava Francoforte, Zurigo, Monaco e Vancouver come grandi bolle immobiliari. Più di recente, a giugno, Bloomberg ha pubblicato un altro rapporto sulle bolle immobiliari, questa volta basato sui Paesi anziché sulle città. Il rapporto ha identificato 19 Paesi dell’OCSE con prezzi delle case meno accessibili di quanto non fossero prima della crisi finanziaria del 2008.

Immagine: Stati con il maggiore rischio immobiliare

In cima alla classifica (cioè i più rischiosi) ci sono Nuova Zelanda, Repubblica Ceca, Ungheria, Australia, Canada e Portogallo. Diamo un’occhiata ai mercati immobiliari di Portogallo, Canada e Kiwi.

Portogallo 🇵🇹
La carenza di alloggi ha provocato un’impennata dei prezzi nelle città portoghesi, ma ora i prezzi sono tra i più inaccessibili al mondo. Ad aumentare il rischio c’è il fatto che ben il 93% dei mutui è a tasso variabile. Con l’aumento dei tassi ipotecari, alcuni proprietari di case non saranno in grado di coprire questi mutui e diventeranno venditori forzati. Questo è il tipo di situazione che può causare una rapida caduta dei prezzi.

Canada 🇨🇦
NBC e Teranet hanno recentemente pubblicato l’indice dei prezzi delle case in Canada, con una ripartizione per città. L’indice complessivo è sceso solo marginalmente, ma si sono già verificati cali più consistenti in alcune delle città che hanno registrato aumenti di oltre il 70% tra febbraio 2020 e i picchi di inizio anno.
Grafico: prezzi delle case in Canada per città dal 2020 al 2022

Nuova Zelanda 🇳🇿
In Nuova Zelanda, in cima alla classifica di Bloomberg, i prezzi hanno iniziato a diminuire a maggio. Tra giugno e settembre, i prezzi delle case sono scesi in 803 dei 955 sobborghi neozelandesi. L’entità dei ribassi potrebbe non essere sostanziale, ma si tratta dei maggiori cali dal 2008 e hanno posto fine a un boom immobiliare decennale.

3. La Fed alza i tassi per la terza volta consecutiva.
I funzionari della Fed prevedono che i tassi a breve termine saliranno oltre il 4,25% entro la fine dell’anno, segnalando ulteriori ampi aumenti nelle prossime riunioni. La Fed ha approvato il terzo rialzo consecutivo dei tassi d’interesse di 0,75 punti percentuali e ha segnalato la probabilità di ulteriori forti aumenti, anche se aumentano il rischio di recessione.

I funzionari hanno votato all’unanimità per aumentare il tasso di riferimento sui fondi federali a un intervallo tra il 3% e il 3,25%, un livello visto l’ultima volta all’inizio del 2008. Quasi tutti si aspettano di vedere i tassi compresi tra il 4% e il 4,5% entro la fine di quest’anno, secondo le nuove proiezioni pubblicate mercoledì.

Grafico: andamento tassi

Nella figura riportata di seguito possiamo vedere come è cambiata in modo molto repentino la previsione sui tassi da parte della Fed negli ultimi 9 mesi passando da un potenziale aumento graduale (linea verde) ai fatti che hanno costretto la Fed ad essere ancora più aggressiva sintomo che la situazione ha destato più di qualche preoccupazione.

Grafico: le diverse previsioni di aumetno dei tassi della Fed

Naturalmente politiche aggressive di questo tipo che non si erano mai viste prima portano ad una recessione certa. Bisognerà vedere soltanto l’entità e cosa penseranno di fare le banche centrali di fronte ad uno scenario di quel tipo.

Il Dot Plot, ovvero le aspettative sui tassi espressi dal board della Fed, indicano che siamo ormai in dirittura di arrivo in termini di aumento dei tassi che con molta probabilità verranno ridimensionati già nel giro di 9/12 mesi.

Grafico: il nuovo Dot Plot della Fed

4. Andamento dell’oro.
In questi ultimi anni abbiamo assistito ad un cambio di pensiero sull’oro. Difficile considerarlo come bene rifugio dato che ormai è correlato con asset più rischiosi. L’ultimo apprezzamento del dollaro ha giocato a sfavore, tuttavia, in un anno in cui tutti gli asset a parte il gas, hanno avuto il segno negativo nelle loro performance, l’oro ha comunque svolto una funzione più difensiva rimanendo meno coinvolto nella fase negativa come possiamo vedere dal seguente grafico:

Grafico: andamento varie asset class

L’oro ha registrato una performance negativa tra il 5% ed il 10% contro gli indici azionari che hanno abbondantemente superato il 20%.

5. La Svizzera pone fine ai tassi negativi.
La Banca nazionale svizzera ha annunciato giovedì un aumento dei tassi d’interesse che porterà il suo tasso di riferimento al di sopra dello 0% per la prima volta dal 2014, segnando la fine dell’ultimo esperimento di tassi negativi rimasto in Europa.

Come altre banche centrali, la Banca Nazionale Svizzera sta utilizzando tassi di interesse più elevati per combattere l’aumento dell’inflazione, che ad agosto è salita del 3,5%. Pur essendo molto al di sotto dei tassi d’inflazione registrati in altre parti d’Europa, questo dato è superiore all’obiettivo della banca centrale di una crescita dei prezzi compresa tra lo 0% e il 2%.

La Svizzera si unisce alla Danimarca, alla Svezia e alla Banca Centrale Europea nell’abbandonare i tassi negativi dopo aver abbracciato questa politica monetaria sperimentale durante gli anni di bassa inflazione successivi alla crisi finanziaria. L’ultima a rimanere fuori è la Banca del Giappone, che continua a mantenere una politica ultra-allentata nonostante la crescente pressione inflazionistica.

La prossima settimana:
È una settimana molto tranquilla per quanto riguarda i dati economici e gli utili societari.

Alcune società stanno iniziando a pubblicare gli utili del terzo trimestre, ma le uniche società degne di nota che presentano relazioni questa settimana sono Nike (NYSE:NKE) e Micron Technology (NASDAQ: MU), entrambe giovedì.

Martedì verranno pubblicati gli ordini di beni durevoli e le vendite di nuove case negli Stati Uniti, che ci forniranno rispettivamente un indicatore dell’attività economica e della domanda di alloggi.

Venerdì, infine, saranno pubblicati i dati sulla spesa e sul reddito personale degli Stati Uniti e il sondaggio dell’Università del Michigan sul sentimento dei consumatori.

Il team Bullstock